2021年12月
居住者・所有者さん（元居住者・元所有者さんを含む）
最寄り駅の充実度
★★★★
先にレビューされた方も書かれている通り、京急蒲田駅の再開発で利便性が向上したが、徒歩10分超えの距離をどう考えるかでこの物件の価値が変わるのは確か。車通りも少なくフラットアクセスだが、悪天候の日や幼い子供がいても距離は付きまとう。逆に幹線道路からは離れているため静かで排気ガスの心配もない。蒲蒲線の話が本格的になれば、さらに便利になり、資産価値も上がるとは思うが、ようやく2020年に再始動した計画のようなのでまだ先の話になりそう。管理組合の資産状況は良好。24年目の2度目の大規模修繕は問題なさそう。管理費が現時点では小規模マンションとしてはかなり安いため、修繕積立金と合わせても普通価格ではないかと。現地家学をするとわかるが、築20年超えの物件としては奇麗に保たれている。安く購入可能なため、リフォーム資金を考えておくことをオススメします。エレベーターは全42戸につき1機、宅配Boxも個数に対し10%以上を確保できている。デメリットと総じて、将来的に売って買い換えるのに不向きで、長期間住むために検討する物件という感じ。
駅からの距離もだが、最寄りのスーパー、コンビニなどが「至近」と呼べる距離にはない。自転車必須と考えれば問題はない。また、西側に6階建てのマンションが22年夏に完成するため、低層階の購入は日当たりに要注意。セットバックはあるが、南が角部屋でない限りは4F以下は現地を要確認。5F以上であれば問題ないと考えられる。また、このためベランダからの眺望は完全に死に体になった。逆に考えればこれ以上高いビルが前に建たないため、安心とも言える(羽田空港があるため建築物に60mの高さ制限あり)。眺望まで考えて買うのであれば7Fのみとなる。
立地・治安・周辺環境
★★★★
準工業地域ではあるが、昔ながらの工務店が存在するため。工場がうるさいとかそういうことはなく、大変静かです。 どちらかというと羽田空港が近いことをいい点と取るか悪いんと取るかの方が重要な気がします。
今どき、昔ながらの蒲田は治安が〜、川崎は治安が〜と言うようなタイムトラベラー様はお帰り頂きたいのですが、そういう意味合いで物件価値は上がりにくくはありますよ、という点には注意が必要です。
共用部・セキュリティ・外観
★★★★
オートロックなどは良くも悪くも普通です。 管理人さんは日勤で、モリモトクオリティの管理です。管理会社としては大変評判がいいので安心です。 外観、周囲の清掃などは大変奇麗にされています。 内見される際は、マンション外側やゴミ捨て場も重要ですが、この物件は内廊下で吹き抜けがあるので、ポストエリアの隅にゴミが溜まっていないか、吹き抜け部分の手すりや壁が汚れていないかなどもチェックしてみてください。築20年という枕詞は付きますが、管理が丁寧だと感じられると思います。クリスマスなどのイベント時には1F吹き抜け奥にツリーなどが飾られます。長期経過後にこういったことをされていということも、管理や住民の方の方針が感じ取れます(不要とされれば管理組合で廃止されますので)。 ペットは珍しく不可物件なので、この点は注意ですね。 至近にスーパーはありませんが、京急蒲田駅直下に2件あるため仕事帰りに買い物すれば問題はないと思います。最近はネット通販もありますし。 周辺との兼ね合いで日照を確保するためにセットバックしている箇所があります。それが北東側で、北東側は5Fまでしかありません。 そのため、5,6階は内廊下でも閉塞感がなく、明るく風通しが良くなっています。4階などでもこの恩恵を受けることはできると思います。
モリモトの物件なので、管理会社と変な意味で通じていないか心配になる点はあります。
お部屋の仕様・設備
★★★
築20年の物件の仕様・設備に何を求めますか？という点が重要です。マンションなんて5年も経てば設備は旧世代。気になさる方はリフォーム前提の方がいいと思います。 そういう意味で3点にしました。 サッシの高さも20年前、普通です。ただ、天井高は高く280cmあります。 柱は完全に外張り。最近増えてきた外張りと言いながら、部屋の角が段になっていたりはしません。居室に段はありません(部屋によるかもしれません)。マンションなのでバリアフリーです。 床と天井は、天井高を確保しておきながら二重です。 専用ポーチにトランクルームがあります。また、当時にしては下駄箱が大きめでWICもあります(部屋タイプによります)。また、バルコニーが広めです。
大半はメリットに記載した通りですが、部屋タイプによってはキッチンが別室になっているため、流行りのアイランドキッチンなどへの改修は難しいか、費用がかかると思われます。 マンションの南側の道路には出ることができません。1Fの南側のお部屋の方だけ、専用庭にドアがあるので出入りできます。通路レベルで良かったので、ここに1本あると利便性が一気に上がったのですが、残念です。
買い物・飲食店充実度
★★
他の箇所にも書いた通りですが、徒歩圏至近に期待しないでください。駅前まで出れば一通り揃っている点は強いです。南にニトリなどのホムセンや区営プール、北西の梅屋敷は商店街があります。東に京浜病院もあります。梅屋敷には東邦大学付属病院があります。 コンビニは300m程でしょうか。セブンイレブンがメインですが、大手3社は揃っています。サンクスなら徒歩2分です。
東京都23区で蒲田の物価が高いと感じる方は少ないと思いますが、格安スーパーはありません。 梅屋敷駅北側にオーケーマートがあるので、そこを狙うのがオススメです。JR蒲田駅前まで出られる方は、駅前西側にドンキや商店街があります。亀屋百貨店という、良い家具を安く買えるお店があります。
暮らし・防災・子育て
★★★★
京浜病院、東邦大学附属病院があり、小児科などなど一通り揃っています。 海が近いですが、詳しくはハザードマップを確認していただきたいのですが、3F以上なら問題ないと思われます。 公立の小中学校は近くにあるので問題なし。認可保育園は頑張っている方だと思います。
認可保育園の数は頑張っている方だと思いますが、至近にあるかと言われると、微妙にドーナツの穴のように空いたところにマンションがあります。 一応、徒歩4分のところに1箇所保育園がありますが、入れるかどうかは運次第なので。 保育園はなにより近さ！という方は少し注意が必要です。