2023年04月
居住者・所有者さん（元居住者・元所有者さんを含む）
最寄り駅の充実度
★★★★★
六甲ライナー アイランド北口駅から陸橋で、徒歩2分。傘がなくても、走ればすぐ着く。北口駅は、乗降のみで商業施設はありません。シェラトンホテルからは、三宮駅、新幹線新神戸駅行き直行バスが出ていて出張等も極めて便利。ライナー、JR三宮、地下鉄でもOK。また、シェラトンホテルから、関空行の直行バスが出ているので、海外出張は、楽々。大阪難波駅、奈良方面は、六甲ライナー魚崎駅、阪神魚崎駅で、特急に乗って、西大寺、奈良に行けます。自動車では、阪神高速湾岸線で、関空、和歌山方面。天保山から大阪港線で、阿波座、環状線、どこでも行けます。阪急線には、W4から、阪急御影駅にバスで行くか、六甲ライナー、住吉、JR摂津本山、徒歩阪急岡本と行きます。RIC内の宇佐美のスタンドは、ガソリン安いです。フロントで、六甲ライナ割引で買えます。(11回分で2200円） 神戸空港の国際化に伴い、RIC⇔神戸空港バス路線25分ができました。
P&Gがシンガポールに移転したあと、バスの阪急岡本行きがなくなったのが、残念です。コロナの関係で、凍結になっていましたが、2024年3月1日、Rinkと呼ばれていた商業ビルがROKKO I PARKと名を変え、キリン堂(ドラッグストア）、100均のダイソー、工具専門ショップ「ギガファクトリーギガ神戸」、屋内スポーツ施設「KOBEスーパースタジアム」が開業しました。スーパーヤマダストアー(自然食品等に特色）は、5月に開業しました。ヤマダは、新しい品ぞろえで、東灘区地元のパン屋さん、近郊の農家、明石のウナギ(国産)屋さん等を発掘し、自然食品、無農薬系の良いものを売っています。少し高いですが、大評判で、住吉、芦屋、西宮から、車で来る人が多く、大賑わいとなっています。40％引きの商品は、すぐ売り切れで、クレームが出るほどです。７月25日には、9階に映画館がオープンしました。
立地・治安・周辺環境
★★★★★
RICは住宅地としては、最高。道が広く、歩行者、車完全分離で、安全です。緑の樹木がが繁茂していて、夏はセミがうるさい。夏場は、リバーモールで、子供たちが、水着で水遊びをしている。リバーモールの水が、震災で断水した時のトイレの水になります。(バケツ移動） 学区の最高は、神戸高校で、芦屋とも同一学区です。優秀な子供さんであれば、灘中高も近い。カナディアンアカデミー(外人学校）があるので、子供を外国で活躍させたい裕福な親御さんは、ここに行かせている。その場合、大学は、アメリカになります。だから、家族連れの有名スポーツ外人選手が住みます(サッカーのイニエスタ選手はインターナショナルに住んでいた)。スポーツジムプールのRICLが向かいですから、教室に入れば水泳はスイスイです。月家族会費7700円＋都度525円。図書館は、ファッション美術館とインターナショナルタワー2階に自治会運営のものがある。
E3入居のときから、湾岸道路(北側170m)が決定されていて、今、道路の支柱を建設しています。9階ぐらいまでの高さになるので、特に北側の景観が影響を受けます。しかし、開通すれば、三宮周辺の混雑、併設道路により、加古川バイパス等の混雑も緩和されるので、西行は車の便が良くなります。通過車両の目に留まり、RICの認識が上がるでしょう。今は、湾岸西行は、ハーバーハイウェイにつながっているので、平日は、ハーバーハイウェイが大型トラックで込みます。
共用部・セキュリティ・外観
★★★★★
2023年3月26日に、管理組合の通常総会で、修繕積立金値上案、130円/m2から300円/m2に値上げが可決し(管理費は130円/m2のまま)、6月徴収分から、値上げとなりました(35年均等積立方式)。前期理事会より、雑排水管からの水の噴出をきっかけに、2期にわたり、長期修繕計画の見直しをしてきた検討結果として決まったもので、最新の国土交通省のガイドラインも満足するものです。今後、2回の大修繕を含む35年、さまざまの設備更新を確実にすることができるようになります。安心の財政基盤ができました。E３の駐車場は、自走式で、機械式でないので、維持費がかかりません。また、共用部の照明は、ほとんどLEDにしています。北向きの住戸には、風呂乾燥がついています。共用部に、洗濯機、乾燥機を備えたランドリールームがあります。２Fは無線LAN使えます。2024年1月1日の能登半島地震(16:10)で、エレベータ(2018年最新に更新)が安全性と高機能を発揮しました。5台のうち4台が長周期地震感知器作動で停止(16:11)最寄り階で扉開放しました。余震の終了した16:22から、自動点検を開始し約30分後の、16:52自動復旧(三菱エレベータのエル・クイック自動診断復旧装置)しました。S波感知器作動(能登ではなし)でも低GAL(40GAL)ならば、自動復旧します。今までは、メーカーの点検後復旧でした。1995年1月17日、5時46分発生の阪神淡路大震災では、E3の商用電力(関電)は、午後1時に復旧しました。南海トラフ地震津波は、E3建物には、長周期地震動となるので、停電は避けられる可能性が高い。ガスは2月8日、水道は、2月10日に復旧しました。
E3は、超高層でありながら、50m2、60m2から130m2まで間取りにバラエティがあります。これは、積水ハウスの山根千鶴子さんたちの「いろんな層に住んで欲しかった。」という設計思想を反映したもので、狭い間取りでも、超高層の眺望を楽しめるようになっています。したがって、大幅な値上げは、小さな間取りより、大きな間取りの居住者に重く感じられることと思います。特に、築令30年以上なので、広い部屋を今は一人で住んでおられる方もおり(高齢単身＋通常単身で30％)、そのかたがたに負担増の影響が及ぶことになり、大変なところでもあります。修繕積立金値上げの影響か？2023年9月ごろから、100m2以上の角部屋、南向きの優良物件が売りに出るようになりました。イースト11番街のケアマンションに移っている人も見受けられる。広い部屋住まいの高齢者の移動がおこっているのかもしれない。セクレタリーフロント(コンシェルジュ）の業務は、20時までなので、以降の時間は来客無料駐車場のリモコンは、ガードマンに返します。
お部屋の仕様・設備
★★★★
風呂はユニットバスなので、入れ替えれば新品になります。島内の下水処理場の余剰熱が供給されていて、熱交換器でE3機械室で、飲料水を昇温している(熱代1650円/月 水は実費)。風呂のガス代が安いです(冬場でもガス点火不要)。台所の熱源は都市ガスです。IHヒータも改造工事すれば使えます(現行の電流容量を再計算中)。19階までが、高層で、20階から41階までが超高層です。高層階までは、窓の外 （東、西、南）は、駐車場の屋上の緑の植栽が目に入ります。20階以上は、空と海。北向きは、六甲の山景色が見えます。隣の建物とはどの向きでも距離があるので、開放感があります。西側ベランダからライナーまで41mで、ライナー通過時で、64dBなお暗騒音は、55ｄB。
電気温水機は設計重量の関係で使えません。燃焼系の暖房機は使用できません。床は、フローリングにする場合は、LL40以上の防音性能のものが必要です。ファッションマートに「ゆめや」という内装工事屋さんがあります。RIC内では、E3とW3超高層が、２重床構造です。他建物は、おおむね直付けです。床スラブ厚みは180㎜ スラブ天⇔絨毯天85㎜ 絨毯天⇔天井下面2600㎜
買い物・飲食店充実度
★★★★
食品は、ダイエー、山田ストアー、トーホーがあります。残念ながらトーホーは、9月10日にクローズします。小物は、100均ダイソー、100均CANDO,と100均グリーンがあります。衣服、家電以外は、島内でそろいます。 食事は、ホテルが２軒(シェラトンホテル、プラザホテル）あるので、人数が増えても対応できるのがメリットです。入学祝、誕生会、正月の食事会。夜の食事は、リバーモール東の「リスタ」がいい。 シェラトンホテルの売店では、特製の大型シュークリームが買えます。ファッションマートには、ペルシャジュータンショップがあり、大型家具店もあります。ファッションマートでは、「市」という大規模バーゲンが年1回、型落ちブランド品等破格で買えます。神戸国際大学の学食は、一般の方でもOKです。
RIC当初の計画では、事務所棟が多く立つ予定でしたが、ファッションマートが賑やかでもなく、P＆Gがなくなった今は、飲食店は、減ってしまっています。単身者には厳しいかもしれません。今は、スーパー以外の買い物は、住吉SEERまで出るか、三宮神戸阪急まで出ます。家電は、御影エディオン、HATKOBEのヤマダ、エディオン(関西スーパーも同棟)は車ですぐ。家具は、ポーアイの東京インテリア、IKEAまで、車で出ます。.通販のヨドバシカメラは、RIC内に物流センターがあるので、早いときは午前中に注文したものが、夕方には着きます。E3にトランクルームはありません。2024年末まで、雑排水管の更生工事をしています。排水管内の付着物を回転ブレードで除去し、抗菌エポキシで内面を塗布硬化させます。この抗菌は、銀の抗菌作用です。ドロ(微生物)付着しません。排水管の詰まりは、30年越えのマンションでどこでも起こってきています。今回のE3の更生工事(取替は更新工事という)は、規模では、日本最大級です。
暮らし・防災・子育て
★★★★★
南海トラフ地震津波が懸念されていますが、そもそも、東灘区の予想津波は、TP＋3.3mに対して、E3の１階床高さは、TP＋5.0mなので、浸水の恐れは少ない。防災委員会が、なお、安全なように、自家発電時間の延長のため(今の容量で、10時間運転可能)、燃料タンクの増設を計画していて、心強い。都市ガスは、震度５で、自動停止するので、安全。大きな医療機関は、甲南病院(六甲）と中央市民病院(ポーアイ）です。HATKOBE日赤病院、灘の神鋼病院もある。六甲アイランド病院(甲南病院系列）も、各科あります。六アイ病院から甲南病院まで、専用バスあり。中央市民病院の実力は、圧倒的です。市民病院の主治医の先生に連絡して、受け入れを押さえてから、救急車に伝えましょう。医院、クリニックはたくさんあります。
地震等で商用電力停電の場合は自家発が自動起動し、管理室に供給し、共用の、給水ポンプとエレベータ5台を稼働します。各階の消火ボックス100Vコンセントも使えます。各部屋の電気は自己責任となります。エンジン発電機や太陽光パネルをご使用ください。太陽光パネルは、ベランダでは、南向き住戸のみ有効で、東向き、西向き、北向きでは光量が足りません(実験結果)。充分な発電はできません。六甲ライナーの節約は、回数券購入(セクレタリフロント申込)です。70歳を超えると、神戸市敬老パスで、六甲ライナー250円が120円になります。